蔡以祥的BLOG- 关于夏威夷房地产买屋卖屋心得, 美国购屋卖屋,Hawaii买房协助
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你必须填写一份表格W- 7 (中英文)或表格W- 7 要求提供您的应用程序的正当理由。您可能还需要一个有效的外国护照,签证和两个或多个照片的标识,如驾驶执照。
请看上面这个图来了解夏威夷不同地区的房产趋势
这个图代表着如果没有新的房产上市,每个区域现有的房源会在几个月内卖光。
左边的数字代表 需要多少月 而 底下 则是不同区域的名字
4个月以下的地区表示 目前非常热门
5-7个月的算是正常
7个月以上的可能就表示是买家市场
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由此可见 Aina Haina (接近Hawaii kai) , Mililani 以及 Ewa Beach 都是非常热门的区域
Kapolei (夏威夷的第2城市开发) 也是很受欢迎
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2014 年 无论是 独立房产 或是 公寓单位的价格都持续上升
独立房产的Median价格升高到 70万美金 上下
公寓的单位也是升高在 35万美金 上下
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Project Type: | Market |
Location: | Ala Moana |
Developer: |
The MacNaughton Group, Kobayashi Group, |
Current Status: | 目前销售中 |
Total Units: | 215 |
Price Range: | 起价 $1,192,000 |
共 215 单位
单位尺寸 850 square feet to 6,000 square feet
2层停车场
Pricing:
房型
Nohona Kahala
一个55栋住宅的社区,位于著名KAHALA地区,接近KAHALA MALL,24小时当地连锁餐厅,银行,加油站,小学。 建于1991年,目前的社区管理费 $450 每月。 这是一个非常隐秘的社区,进去参观并不容易除非您有朋友住里面。 此区域的交通很便利, 不远处就可上高速公路 往东西2方行驶。
周边环境
Kahala 是著名的豪华住宅地区,其地理位置非常好 离 Waikiki 开车只需 15-20分钟
附近除了有KAHALA 商场外,还有KAHALA MANDARIN 5星HOTEL以及SONY OPEN 使用的GOLF 球场。
Kahala 豪华住宅区 也在不远处,那边的房子都在 200万以上。 所以如果您是想要在KAHALA 地区居住,而且您的预算在2百万美金以下,而且想要住在一个安全以及房屋状况好的房子那么您可考虑此房源。 此房源还有一个小型游泳池
KAHALA 地带 大部分的豪华住宅是没有海景的。 有带海景或连着海滩的 大部分接近或超过千万。
KAHALA 地区距离有名的钻石山区域也很近。
4099 Keanu Street | ||
Honolulu, HI 96816 | ||
List Price: $1,350,000 | 房间: 3 | 卫浴: 2/1 |
居住面积: 2146 |
Water Front: N | |
Open Lanai Area: 0 | Year Built: 1991 | |
Roofed Other Area: 36 | Listing Date: 01/25/2015 | |
Land Sq FT 土地面积: 4,124 | DOM: 11 | |
Tenure: Fee Simple 跟地 | Close Date: | |
Furnished: None |
来看看室内实地拍摄的图片
3房均在楼上
温馨的主卧
主卫浴
第2间房间 孩子房
第2间卫浴
第3房间 (此住户拿来当运动间 以及书房)
出口处 自动铁门以及管理员管理
如果有兴趣的朋友请尽快与我们联系 今天是 2月4号 2015年
欧胡岛,人口数量逐漸增加
2002和2012年间人口成長大約 0.9%,或 平均大約 8562 居民 的哦增長 每年
而住房单位数量在過去5年內的年增长率是 3200 單位每年。 隨著人口成長以及房子單位成長差异的增加,现有的
住房不足将继续扩大,推动租赁住房更高的要求。租金很可能会繼續往上增加。
2010 的人口調查顯示, 96萬的夏威夷人口 44.1% 正在租房子。
最新資料顯示夏威夷的人口已經增加到 130多萬人, 這個表示之前的人口成長估計是低估了人口成長的速度。
最新數據顯示
夏威夷的人口比例
亞洲人38%
白人 24%
夏威夷人 14%
美國黑人 1%
西班牙/墨西哥 8%
Taiwan 最近的 的#房產新聞
“張金鶚指出,這份長期調查結果顯示,此時房價已達到高點反轉之際,值得後續觀察。從去年第4季開始到現在,房價下跌更趨明顯,而這股下跌趨勢也才剛開始展開,尤其在賣方口袋還夠深,且長期不合理房價上漲到極點,都使得房價下跌還要經過相當一段時間發酵蔓延才會更明確。
張金鶚再三提醒購屋者必須要審慎觀察,千萬要多方判斷,不要買到相對高點,屆時不但「損人」(支撐了不合理房價)而且「不利己」(自己買貴了)。”
-----------------------------------請看下面夏威夷房產分析
購屋夏威夷網-首席房產經紀人推薦投資人可以考慮來夏威夷購買房地產。
夏威夷OAHU 是一個聚集各國投資人的房產樂土,除了天氣以及環境好之外,房產的活絡以及穩定也是有目共睹。 在美國房產泡沫時,夏威夷的房地產依然保持非常好。 夏威夷的土地有限,開發管制也比較嚴格,加上來自各國的投資人加持以及本地人的需求,夏威夷房地產將會是您不錯的投資。
或許您在台灣有買房計劃或是您已經擁有許多房產, 在台灣房產巔峰的時間,您可考慮分散投資來夏威夷。 如果您預算比較低,您可考慮酒店管理的套房。 譬如19萬的Ala Moana 酒店的海景套房,租金的報酬率(依照2013 與2014 年的收入)也有 3-4%。 19萬美金如果是以 1比30.95 大約是 588萬台幣。 您可想想588萬台幣您可以買到什麼房產可以給您 3-4% 的 租金報酬率呢? 酒店管理的單位另外一個好處是 當您或家人朋友來度假時可以有地方住。 您不需再付昂貴的Hawaii 旅館費用了。
與其他許多州相比,房產稅在夏威夷依然是非常的低。 如果有興趣了解可以與我們聯繫
這個就是 Ala Moana Hotel
夏威夷的獨立房產別墅平均 67萬美金,公寓則是 35萬美金 (都有跟地)夏威夷OAHU 的東邊以及市區房產價格一直往上升,可開發土地有限。 OAHU 的西邊相反地還有許多土地可興建。 西邊社區目前是夏威夷第2開發城市,如果不需要常常去Downtown的朋友,也可以考慮西邊社區來投資。 大部分的亞洲投資人如果資金允許還是喜歡投資夏威夷市區附近因為其方便性性。 Townhome 是屬於在獨立房產與公寓大樓之間的房型。 Townhome 也是一個不錯的選擇如果您購買房產的預算資金有限。
亞洲投資人是否可以貸款呢? 答案是YES。 除了一些酒店管理大樓的單位外,大部分的房產您是可以貸款的。 許多銀行會貸款給您只要您可以證明您的收入以及財產。 許多中國投資人來美國買房都是現金購買因為畢竟貸款是比較多手續的。 不過這不代表您無法貸款。
如果您有夏威夷投資房產的需求請您來 Gouwuhawaii.com 與我們聯繫
알로하,
하와이 전문 부동산 공인중개사 용민경입니다.
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감사합니다.
Education Background학력-
단국 대학교 – 법정학부 행정학과
University of West Florida – Communication Art
Proof of Funds 资金证明 and Pre-approval Letter 核准贷款证明
by I Hsiang Tsai MD RA
我遇见的买房客户简单地分为: 可以贷款/不可贷或不需贷款(现金)
使用现金买房的客户
需要贷款/以及可以贷款的买家
在房地产交易中房屋检查是一个很重要的环节 (通常我们建议在卖方接受您的价格后的一个礼拜内就开始安排检查)在亚洲许多地方,房屋检查可能不是个必须的步骤不过为了买家的权益我强烈建议您做这个检查。目前许多卖家会在合约上面注明 “AS IS" 也即是说您买的就是您看见的 (卖家不负责修理)我看过的卖家也都是如此,原因也很简单理解。不过房屋检查可以让您了解房屋是否有重大的问题。 老实说房子如果有几年的历史,通常都会有一些损坏,不过我们现在讨论的是重大问题譬如漏水等等,或安全上面的考量。 如果发现重大问题,买家有权取消合约这也是为何我极力推荐检查。
虽然卖家没有义务一定要帮您修理一些小的问题,不过您还是可以合理要求卖家处理一些问题。 通常我会为顾客介绍一些有执照以及有经验的检查人员。 他们了解房子的类型以及大小后会给您一个报价。
2015 夏威夷房产市场分析
by I Hsiang Tsai RA
越来越多投资人对夏威夷房产感兴趣其原因不外乎与生活环境,天气,种族间的融洽,投资报酬,学习环境,以及低房产税有关。
最近夏威夷新闻有报导, 6月份夏威夷OAHU独栋房地产的中间价大约是70万美金- 这个价格其实对于本地许多第一次买房的民众是困难的。 现在的公寓单位的中间价格也提升到了 33万9千美金。 我们来看看为何夏威夷的房产价格会往上攀升。
37年夏威夷房产走势图
夏威夷的房产在市的数量还是很低
有专家指出夏威夷每年有大约3500 个新房子的需求,可是一年政府只提供1500个盖房许可, 由此可见房子是供不应求。 当需求大过与Supply 时,房子保值是无可厚非,增值也是意料中的事情。 目前夏威夷的房产,我们看见的是许多买家竞争加价来买的。 如果您的计划是想过分地讨价还价您可能会失去许多买到心仪房产的机会哦。 您需要一位敢跟您说实话的房产经纪人来帮您分析市场。
虽然目前市场上的房源数量还是不多,可是我们发现2015年 与 2013 和 2014 年比起,已经有增加的趋势。 蓝色线是公寓,红色线是独栋房产。 目前夏威夷有许多在建设的大楼,而他们的出现也会增加公寓的单位数量。 不过虽然如此,这些新建设的大楼大多是豪华大楼,许多人还是无法购买。也就是说 这些买家还是会去争取其他可以负担的起的大楼公寓单位,间接地构成了买家购房竞争的情况。
不同价位独栋房产在市场的情形
上图您可看见, 上百万的独栋房产 (2条蓝色线) 有逐渐上升的趋势
豪华住宅在市场上的数量有逐渐上升的地区 经过我们的调查是以下地区
Waialae-Kahala
EAST OAHU
Hawaii Kai
豪华公寓单位数量增加显著的地区则是
Kailua
Hawaii KAI
Ala Moana -Kakaako
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25万以下的公寓单位 以及 低于 50万美金的独立房产 - 在市场的数量也是慢慢减少
这些价格范围是最多第一次买房的客人可以负担的价位
哪些地区有比较多符合这个条件的房源呢?
Kaneohe
Ewa
West Honolulu
虽然许多人会说夏威夷的房价比许多地方来的高, 不过同时夏威夷的租金的报酬也是比许多地方来的高。 在过去10年,夏威夷的 租金与房价的成长是成正比的。 房价升高, 租金也自然涨价。 土地有限,盖房有限, 全球投资人持续增加,等等因素是许多地方看不到的。 另外投资人也应该了解夏威夷的房产税是很低的,也就是说长远的看来您的夏威夷房产投资还是很不错的哦
(千万房产)
如果您还有其他问题,请随时与我联系
也希望这篇文章可以对您在了解夏威夷房产上有一定程度上的帮助。
如果需要在夏威夷买房或投资- 我相信我可以帮您圆梦
Gouwuhawaii.com I-Hsiang Tsai, MD RA 值得您信赖
买房程序简介
首先请您在 Gouwuhawaii.com 我要购房 (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。
我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率
如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)
如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter) 如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。
以上步骤没问题后再来就是
第一: 相约看房: 如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。 买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。 如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。 如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。 {了解更多} 如果是汇款,托管公司也会退款给您。
契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)
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