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Tuesday, 19 November 2013 07:58

夏威夷房地產-賣家市場分析

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什麼時候賣房子最好?

       夏威夷房地產持續是賣家市場.  許多買家來尋找我協助時常常跟我說之前他們尋找房子實在是非常累而且房子在市場又不多, 等到看見喜歡的時候又被其他人買去讓他們非常懊惱。  這是目前我們發現夏威夷房地產的一個現象。  如果你看見一個不錯的房子,千萬不能有期待心態,因為在你期待的時間,其他人可能已經下去購買而你可能又一次失去機會。 很多人因為不太了解現在的市場情況而失去了他們喜歡的房地產。  至於賣家, 很多人也詢問何時賣他們的房子是最好的時機?

      其實因為每個人的情況不同,不可以一概而論。  如果您是想換一間更大的房子那麼您可以考慮在房地產還沒全盛期先賣您目前的房子。  原因很簡單,請看下面分析。

 

如果你目前的房子價值 500k 美金  而你 想買的房子價值 1000k  美金, 如果我們以 10% 的升值來計算 明年你的房子價格是 550k 而你想買的房子變成 1100k.

原本的差別 是 500k   一年後 差別變成 550k.       如果是這樣的話 還不如現在馬上賣,然後利用現在還是很低的房貸利率來購買你理想的房子。  相反地, 如果你是想買一個比較小的房子那麼以上的分析就不適合。  

 

經過特殊訓練的我,可以幫您在賣房地產的時候取得最好的結果。  歡迎您來信詢問

 

Wednesday, 11 December 2013 21:45

中國房地產的隱憂,中美房地產的差別

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中国商品房70年土地使用权到期之后,房子该怎么办?是自动续约再延长几十年的使用权,还是根据当时的地价补缴土地出让金,或是还有其他新办法?在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。 

 

最近我的中國朋友分享了一篇關於中國房地產的文章,我覺得寫的不錯所以在此與大家分享。 

文章出處


 

“房屋产权”只有70年
 

媒 体报导,刚刚在北京买下一套商品房的陈卓原本并没有去想70年之后的事,直到她无意中看到《北京市国有建设用地供应办法(试行)》,在这部2005年颁布 的地方法规中明确规定:“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请 未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。”
 

“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陈卓开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己,陈卓心有惴惴。“70年后,我的房子还是我的吗?或者说,要怎样它才能继续属于我呢?”
 

这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。

 

70年到 房子属于谁?
 

官方长期以来没有明确的规定。比如,“1990年暂行条例”第四十条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”
 

在 城市里,任何单位和个人进行建设,使用土地,必须申请使用国有土地,向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府垄断了住宅建设用地供应,房地产商垄断着商 品住宅供应。而在现行法律规定中,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年。


 

中国房主的金融损失

Saturday, 28 December 2013 19:56

Best Wishes From I Hsiang (Rex) Tsai (RA)

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This is a link to the newest newsletter in English  http://eepurl.com/Lq3aH

Wishing the best for everyone and thank you for supporting us in the past and the future.

Wednesday, 15 January 2014 00:00

外国人贷款讯息参考

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外国人贷款讯息参考 (根据每个买家信用评价等综合情况的不同,在这里我们给予每位一个比较适用的情况参考,让各位可以简单的了解到贷款的方式及部分信息。如果有兴趣,需要进一步的了解咨询,请与我们联系!)

 

Loan amount (贷款额度)        Maximum Combined Loan to Value (贷款额度:房屋的购价)

请与我们联系- 我们会提供您更进一步的資料

Thursday, 23 January 2014 06:06

Thank you very much for your support

Written by

 
As a young professional, I am truly honored by many of my clients from around the
world that placed trust in me.  I appreciate their continual support and in return I provide
them the service and the attention they deserve.

In the recent two transactions, I was able to get my clients suitable places they love and
assisted them every step of the way so they felt less stressed by it all.  Not only did I
successfully help them finidng their homes, I was able to provide them sound advices
to get the properties and to save $$.  

To me it is a great feeling when I see my buyers eventually got their places.  Since
I am not a pushy type of agent, many clients felt easy to talk to me.  I have also assisted
a family in the past that had hard time getting the loan amount they needed to buy
their desired property.  I was able to find a solution for them and now the family is
enjoying the new home at a very low interest rate as I am typing this article.

Now I am confident that you will find it easy to work with me and it is my pleasure to
help you find a home in today's competitive market place.
 

如何购买预售屋-Hawaii Real Estate Purchase Pre-Sale Condo Unit

步骤

请与我们联系--  完成此表格  按此   我们会给您跟多資料      (如果对特别大楼有兴趣请注明)

购买预售屋不失为一个好的投资机会在夏威夷。  因为购买投资人的一开始资金投入是 15%,等大楼成功盖好后复出余款交屋。

买家需要有银行或是不动产证明,确认买家的购买实力。

我们提供您的协助-  国外买家通常会回去他们的国家,在夏威夷购房最好有一个好的房地产经纪人帮您联系确保您的权益。 等您来看房子时,我们可以带您去看更多地房源以及多了解夏威夷。

Monday, 03 February 2014 23:25

Hawaii Kai 房价- 看涨

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Hawaii Kai Home Prices Overview

夏威夷 HAWAII KAI 社区的房子价格走向

---------------------------------

简介:  Hawaii Kai 属于 夏威夷 东部,不仅学区好,有山有海非常适合居住

去WAIKIKi 开车需要 30-40 分塞车情况,如果没塞车 15分钟即可

这是一个非常合适投资的社区- 这里的新建案非常稀少

因此房子的价格从图看得出来一直

维持一定的水平。

 

 

 

另外 Hahaione 区也是不错的住宅区域

Tuesday, 25 February 2014 09:28

我有30万美金可以在夏威夷买房投资吗?

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我有30万美金可以在夏威夷买房投资吗?

 

      许多人看见我们的网页误以为如果资金不过百万就无法在夏威夷投资。  所以我们在此澄清其实夏威夷买房投资-30万美金以下也是有机会。

也许30万美金您无法买独栋房子,不过买一个公寓出租也不是问题。  请参考下面一个房源您就可以理解其实30万美金也是可以投资夏威夷房地产的。

下面这个房源接近WAIKIKI以及 Ala Moana。  租金收入 1000-1500美金/一个月

  1房1卫浴。

Sunday, 09 March 2014 00:00

了解房产税

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进一步了解房产税

为了让外国投资人更加了解房产税,我觉得有必要把重点列出这样才可以让客户多了解一些。  也许您也听过周围朋友说美国房地产税务很重,所以今天我要跟各位解说一下 美国房产税

  • 美国50个州都已开征房地产税 。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估,以此作为征收美国房产税的依据
  • 每一州有自主权,设定其房地产税,也就是说每一州的%地产税都不一样
  • 夏威夷OAHU的房产税 1000 分之3.5    也就是  每1000 美金的地产评估价值(ASSESSED VALUE) 您付 3.5美金       不过因为每一年会调整,目前我们以最新的标准来计算。 与许多州比起,夏威夷的房产税并不算高。  
  • 所以当您听见朋友说美国房地产,房产税很高   您的第一个反应应该问 您的朋友  说的是哪一州呢   如果是NY 的话那就很高了
  • 房产税是每个屋主都需要付的, 而且不会因为您是外国人就对您收取更多
  • 房产税的算法并不是以您的买价格为依据---------  它的依据是 政府给您的房地产做的 价值评估后所得的价位 (Assessment Value)   
  • 通常这个 Assessment 的价位会比卖价来的低。   对买家而言,这个意味着您的房产税 不会因为您买的价位而提高。

 

很高兴我们中国朋友们的询问, 因为有你们的询问我们可以提供大众更好的服务以及解说。您的问题一定也是许多投资人的疑问。

希望以上的回答对各位有一定的帮助。

 

最新的房产税讯息 Fiscal Year July 1, 2017, to June 30, 2018:夏威夷

  • 如果房产估价一百万以上,买家没有申请房产税Exemption,那么房产税的算法改成  $9 /   $1000 的估价 = 0.9%
  • 一百万的估价就变成 $9000 美金一年, 如果有申请 EXEMPTION  房产税就还是   1000 分之3.5= 0.35%
  • 如果是 估价一百万以下  房产税是  0.45% 如果买主无法申请 Exemption

 Residential A classification –  

Ordinance amendments Ord13-33 and Ord13-41 relating to Real Property Classification – Residential A class.
ROH Section 8-7.1 Valuation – Consideration in fixing. 
(i) “Residential A” shall mean a parcel, or portion thereof, which: 
(1) Is improved with no more than two single family dwelling units, and 
(A) Has an assessed value of $1,000,000 or more; 
(B) Does not have a home exemption; and 
(C) Is zoned R-3.5, R-5, R-7.5, R-10 or R-20 or is dedicated for residential use; 
(2) Is vacant land zoned R-3.5, R-5, R-7.5,R-10 or R-20 and has an assessed value of $1,000,000 or more; or 
(3) Is a condominium unit with an assessed valuation $1,000,000 or more and does not have a home exemption. 
 
Residential A excludes any parcel, or portion thereof, improved with military housing located on or outside of a 

military base. 

Residential A

Tier 1:  Home assessed valued less than 1 million

Tier 2:  Home assessed valued more than 1 million

 
  
Wednesday, 19 March 2014 00:00

夏威夷销售税 Sales Tax

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夏威夷的销售税 SALES TAX 基本为 4% ,每个区域或城市可以额外收取 可是最大上限为 0.712%

 

所以 销售税最大额度 是  4.712%   as of  2014 年

 

目前夏威夷的销售税低于 美国 75%的其他州。 

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首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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Wechat ID  :   tianruo1978

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