Displaying items by tag: 合理定價

今天來討論 如何知道自己的房產賣價太高？

很多賣家心裡是想賣的價格越高越好， 這個是可以理解的 不過什麼情況下賣家可以知道自己的賣價格高於市場行情？

1.  當您的房產在市場上多過一年以上，有人來看房產不過一直沒有人出價的情況下 賣家需要想想是否是物業的價格有點超出市場的需求情況。  

2.  當您委託的賣房公司協助您做到了大部分應該做到的廣告，佈置，影片，空拍，網頁，3D 等等， 不過還是沒有人出價？

3.  賣房的Agent通常會把您的房產的情況與附近同地區或同類型的房產做比較，指出優勢以及缺點 然後最後決定有可能的售價範圍 然後設定賣價-  當然最後還是需要賣家同意才可以決定上市價格 （有些客戶並不是特別急要賣，他們通常不會願意價格調整到市場範圍，他們會比較希望給買家殺價；有些比較急需資金的用戶就比較可以接受合理調整價格的建議）。  比較努力的賣家代表，還會使用不同的渠道把您的房地產資訊推廣出去，不過這些都是賣家沒看到的。  賣家通常注重的是結果而不是過程。

4.  賣家也會有賣家心理 這個心理是跟買家剛好相反的。當賣家覺得自己的物業有這個價值時，他會陷入比較主觀而不是客觀的思維。  首先想到的可能是 也許換個房產公司會比較容易賣出房產。  其實在目前網絡發達的情況，如果另外的房產公司真的有買家喜歡這個房產，他們已經帶客戶過來買了。  所以這個是一種賣家迷思。   換房地產公司賣房唯一比較合理的原因是，第一個協助的房產經紀人沒有真的幫忙把房子的訊息分散出去市場。  如果第一家公司提供了數據證明已經有許多其他公司的經紀人把房子的消息提供給他們的買家時 這個意味著 並不是推廣不利而是 房產本身的價格與市場的需求不符.  

5.   美國賣房地產，跟亞洲不同的地方是 賣房子的訊息是公開給大眾。  在亞洲，賣房的屋主是可以給許多不同的房地產公司出售然後尋找買家。  在美國是委託一個房地產公司代表您，然後做不同的Marketing來推廣房產。  上市後其實 每一家房地產公司以及Agents 都會看見。  他們也會提供給合適的買家這個房源考慮。 如果在這樣的情況下還是無人出價，那麼很可能的是因為價格在這個市場情況以及需求下並不是特別吸引買家。

6. 賣家的房地產公司，通常不會無緣無故的分析房產價格過高，因為賣家代表其實也是希望可以幫賣家取得比較好的價格。  

更換另外一個房產公司時，面臨的情況如下

1.  第一家協助的房地產公司所做的拍照，影片，網頁等等都需要下架 因為不是賣家代表 必須要下架 而新的房地產公司需要重新拍攝 以及佈置，甚至製作網頁 （至少15天時間需要下市場不包括做網頁時間）

2.  軟體改變了 （室內佈置） 不過硬體沒改 （房子本身以及環境） 價格保持一樣 的情況下， 到底對賣房子的幫助有多大益處呢？

這也是為什麼 賣家與賣家的房地產代表之間的信任是很重要的。