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蔡以祥的BLOG (87)

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介绍给您我们 KW 其他州分部的好房产代表

了解在美國50州裡面哪5個的房地產情況是最好以及哪幾個是最壞的嗎?

根據美國CNBC報導,以下是排名前5名的州 (最健康的房地產情況)

第5名 North Dakota

第4名 夏威夷 Hawaii

第3名 Montana    

第2名 Alaska 阿拉斯加

第1名 Texas

 

倒數5名的州 如下

倒數第5名    Illinois

倒數第4名    Rhode Island 

倒數第3名    Arizona

倒數第2名    Florida  佛羅里達州

倒數第1名    Nevada 內華達州

 

Florida 也是很多遊客去的州,不過跟夏威夷有明顯的不同。

在佛羅里達的房產,快24% 的貸款的房產它們的Equity是負數的

     个人纳税识别号码( ITIN :Individual Tax ID number) 。 这是分配给需要 报税的民众 (许多外国投资人因为没有社会安全号码 (social security number) 当他们要报税时就需要ITIN。如果您计划买房后要出租那么您的租金就是您的收入,而这个收入您就需要报税。 您也需要申请一个GE号码 (general exercise tax)   如果您对此不是很了解,我们可以介绍专业会计师来帮助您。

 

你必须填写一份表格W- 7 (中英文)或表格W- 7 要求提供您的应用程序的正当理由。您可能还需要一个有效的外国护照,签证和两个或多个照片的标识,如驾驶执照。

 

 

Friday, 21 November 2014 00:00

Kakaako 地区建设计划以及销售

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Kakaako 社区 是夏威夷2014年的热门开发地区。  因为地理位置在Downtown 以及 Ala Moana 商圈之间而且靠近海边以及公园,开发商 Hughes Corp 计划陆续推出不同的大楼计划。  估计 在12-15年内依照房屋需求,22 栋新大楼将陆续推出。

了解KAKAAKO 地区

 

     Kakaako 目前有 4753 大楼 有些是在1968年就盖好,超过一半的大楼是在近9年内建造的。  2014,目前大概有 十三万人口住在KAKAAKO. 在不久的20年内,大概会有15-20个建案陆续图推出。

 

目前在市场卖的大楼

 

400 Keawe by Castle & Cooke

  • Market & Reserved (2011 Mauka Area Rules)
  • Current Status: Selling

Anaha

  • Howard Hughes Corporation
  • Current Status: Selling

Symphony

  • Oliver McMillan
  • Current Status: Selling

The Collection

  • A&B Properties, Inc.
  • Current Status: Selling

Waiea

  • Howard Hughes Corporation
  • Current Status: Selling

 

Anticipated Projects

  • Keauhou Place
  • Vida at 888 Ala Moana

Real Estate Market Snapshot

  • The 单位的中间价格在Kakaako is $675,000 - 101% above the Oahu median value of $335,700.
  • The average 2013  Kakaako 房产税   独栋房子is $4,383 and 大楼单位 是 $3,152
  • 37%  Kakaako 房地产 是 屋子自己住的   

Howard Hughes Corp. 今年推出了 Waiea 以及  Anaha 二栋 高级大楼的建案.  

Waiea 已经售出了 83.6% 估计价值$ 516 million; Anaha 售出了 71% 估计价值 $267 million。

其公司代表表示此结果已经超过了他们之前的预期。  Waiea 总共 171 单位;Anaha 全部311 单位。      因为这2栋都算是高级大楼其售价也是比较高,此销售的结果表示许多投资人对夏威夷的房地产还是非常有信心的。    


夏威夷房地产的热络其实在前2年的建筑项目就可以看见。  One Ala Moana 建筑项目 在2012年年底对外销售的2天之内就卖出了 206 个单位。  里面有一个单位 卖了 9 百万美金。  

 

如果您对购买预售屋也有兴趣请马上与我们联系,我们可以提供您最新的资讯。

Wednesday, 29 October 2014 00:00

进一步了解如何购买预售屋

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进一步了解如何购买夏威夷预售大楼单位

 

     夏威夷的房产持续蓬勃发展的原因有很多其中最容易理解的如下: 贷款利息低,地方加盖有限,在市场的房子有限,本地以及国外投资人多,宜人海景以及天气。  夏威夷Kakaako区域有许多新建筑计划陆续展开,而许多本地以及外国投资人通常会想要多了解如何可以购买预售单位。  所以我想在此进一步解释购买方式好让各位投资人多了解情况。

每个新建案都不一样所以要求也可能不一样不过方式很类似只是首付的金额不同而已

 

  • 有些新建案要求 15%-20% 的首付   譬如 SYMPHONY 建案就需要 15% 的 首付 而 Keauhou 则需要 20% 的首付
  • 无论是本地人或是外国投资人, 在预购前都需要经过 Pre-approved (有贷款银行或机构发出的证明)  其证明代表您有足够能力来贷款或以现金购买。
  • 通常外国投资人购买一般房子时如果不是现金购买,贷款的首付通常是30-40% 看贷款的 额度而定,而买预售单位虽然您只需要15%-20% 的首付 当到交屋的时候 贷款机构还是会请您补足 首付的金额 到 30-40%。

贷款的利率:

      一般贷款机构会以比目前高的利率来计算是否可以贷款给买家。  目前一般贷款% 是 4% 左右, 贷款机构可能会以6% 来审核一个买家的贷款额度。  不过这不表示您最后的利率。   您最后的利率会以交房那时的利率为准或是有些贷款机构可以在 交屋前的一年或半年 提供您 锁住 利率的选择。

PS: 给您Pre-approval 认证的贷款公司,您到最后不一定需要跟他们贷款。  如果有贷款公司愿意给您更好的条件您也可以换贷款公司。

 

贷款:

     外国投资人申请贷款需要提供收入证明。  如果现金购买 需要有资金的证明。

 

如果需要了解外国人贷款需要哪些资料 请参考我之前的  文章。

 

如果有其他问题欢迎您随时与我们联系

Friday, 15 August 2014 00:00

2014 8月份 夏威夷地产趋势数据资料

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与去年5月-7月份的房产数据资料相比, 夏威夷独栋房产在市场的买卖增加8.8%,公寓的买卖增加了1.7%。

 

中间价格来说独栋房产的价格增加 5.4%, 公寓的中间价格则增加了8.2%

 

由这些数据看来,夏威夷房产整体来说还是再持续攀升。

 

 

8月2014

 

Home Exemption   


Q: Who qualifies for the home exemptions?  谁可以取得房产税豁免权?

A: 

  1. 这个房产是您主要住所    一年居住至少 270 天, 报夏威夷本地税 
  2. 您的住宅有在本地登记 9月 30  之前,如果您想取得明年报税的 房产税免税。  

 

NOTE: 请注意:  房产税免税  HOME  EXEMPTION  不代表您不需付房产税。  这个免税只是降低了您需要付的额度。   

房产税豁免 可以帮您节省多少呢?

房产税是依照政府对您的房子评估价格为基础计算出来的。   譬如说您的房子的评估价格今年是 60万 美金, 您申请了 房产税豁免, 

您可以从评估的价格减8万美金(如果您是 65 岁以下)  60-8= 52万美金     您的房产税 会依照 52万价格来推算而不是原本的60万美金。

 

房主65歲及以上家庭的豁免為$ 12萬元

 

75至79歲 140000美元
80至84歲 160000美元
85至89歲 180000美元
90歲及以上 200000美元

====================================================

许多外地来的投资人因为出租房子,以及不是本地居民,无法申请 房产免税。  虽然如此,外国投资人还是喜欢夏威夷因为夏威夷的房产税额度还是全美倒数的。  如果您需要看中了 某一个房子, 您想了解您大概需要付多少房产税, 请您来信询问。

 

 

Presented by...
I Hsiang Tsai MD, (RA)
Office: (808) 738-8916
Mobile: (808) 392-8393
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it." style="color: rgb(17, 85, 204);" target="_blank">This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
Website: www.gouwuhawaii.com
 
Click here to view properties
MLS/REF # Price Address Full/Half Baths Bedrooms SQFT Living
MLS# 201413376 $3,500,000 619 Puuikena Drive 5/1 5 6150
Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop.
MLS# 201413210 $3,788,000 559 Moaniala Street 5/0 4 3912
Listing Courtesy of Sachi Hi Pacific Century Prop.
MLS# 201413012 $3,950,000 96 Moaniala Place 2/1 3 3812
Listing Courtesy of Ecentury Homes Hawaii
MLS# 201415763 $4,995,000 699 Kaulana Place 4/1 4 5264
Listing Courtesy of Pacific Properties

 

An Independently Owned and Operated Member of The Prudential Real Estate Affiliates, Inc. Above Information Deemed Reliable But Not Guaranteed

Tuesday, 22 July 2014 00:00

初步房產協助過程了解

Written by

 


Aloha

感谢您请我们帮您在夏威夷寻找适合的房地产。希望我们在购屋夏威夷网Gouwuhawaii.com

提供的资讯可以让您对夏威夷房地产有初步的认识。

 

您在我们网页“我要购房” 區 請填寫相關資料,初步了解您在房地产上面的需求後我們會進一步與您聯繫。

我們會設定好我們的系統,把夏威夷最新的房源EMAIL 給您。

 

 

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我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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